共有名義で購入したマンション、戸建てを離婚などで売却することになった場合の流れをご紹介
離婚時で共有名義の不動産を
売却する基本的な流れ
北海道は全国でもトップクラスの離婚
全国 離婚率ランキング（人口千人あたり）
実は、北海道は全国の中でも離婚率が高く、 1位：沖縄県 2位：宮崎県 3位：北海道 という順位で、北海道の離婚率は約40％超 （＝約2.5組に1組）に達しています。
このような背景から、離婚時の不動産の扱い（売却・分与・住み替えなど）も、
現実的なテーマとして無視できないものとなっています。
続きでは、離婚と不動産売却・住宅ローンの関係についてわかりやすく解説していきます。
日本全国の婚姻率と離婚率
婚姻率（人口千人あたり）
離婚率（人口千人あたり）
出典：厚生労働省 人口動態統計
婚姻率
離婚率
沖縄県
宮崎県
北海道当該
福岡県
大阪府
和歌山県
鹿児島県
大分県
札幌市は、全国と比較して離婚率が高く、平成24年の人口千人あたりの離婚率は全国が1.87であるのに対し、
札幌市は2.36と全国の1.26倍となっております。
離婚は人生の大きな節目であり、共有名義でローンがある場合はお住まいの売却も重要な決断です。そんな時、何から始めればいいのか、何を準備すべきなのか、初めての方にも分かりやすく、不動産市場の特徴や法律的な側面を理解し、安心して次のステップに進むための情報をお届けします。
離婚時のマンション売却フロー
〜冷静な対応が「損を防ぐ」カギに〜
離婚に伴いマイホーム（マンション）をどうするかこれは非常に大きな決断のひとつです。
感情的になりがちな場面だからこそ、冷静に「不動産」という資産をどう扱うか」を考えることが重要です。
まずは4つの選択肢を整理しましょう。
Most Recommended
売却して現金を分ける
最も一般的で公平な方法。双方がすっきり清算。
✓ おすすめ
Conditional
一方が住み続け名義変更
住宅ローンの引き継ぎが課題。金融機関に届出必須。
条件次第
For Investors
賃貸に出して収益分配
将来価値を見込む場合。管理負担と合意が課題。
要検討
Not Recommended
共有状態のまま維持
将来的なトラブルの元。後の売却が困難になる事も。
非推奨
離婚時のマンション売却フロー（7ステップ）
1
財産分与の協議
名義・ローン状況を整理 / 不動産の価値をどう扱うか基本方針を決定
2
査定を依頼
AI査定も活用可能
不動産会社（例：GLC不動産など）にて査定書の取得
3
売却方法の選定
一般市場での売却／買取業者への売却など売却スピード・価格の希望に応じて決定
4
販売活動
室内整理・写真撮影 販売スタート〜内見対応
5
売買契約・引渡
ローン残債の清算 / 契約書締結 ローン残債の清算・差額分の受取
6
売却代金の分配
財産分与に基づき、現金を公平に分ける / 住宅ローンが残っている場合は完済処理も重要
7
登記の抹消
所有権移転登記／抵当権の抹消を司法書士へ依頼
よくある注意点
住宅ローンが残っているかどうかで手続きは大きく変わります。
名義と実際の支払い者が異なるケースは要注意。（トラブルになりやすい。）
話し合いが難しい場合は弁護士・FPなどの専門家に相談を。
分譲マンション価格の高騰と
共有名義の住宅ローン
新築マンション価格が急騰
近年、新築分譲マンションの価格は急激に高騰。夫婦やパートナー間での共有名義による住宅ローン契約が増加。
中古マンションの評価も上昇中
新築価格の上昇に連動して中古マンションの担保評価も年々上昇。ローン残債以上で売却できる事例は増加傾向。
※離婚に伴う財産分与としての売却
こうした背景から、離婚や別居に際して住宅を売却するケースが増えています。
特に財産分与の一環として、不動産の現金化を選ぶ方が多いのが現状です。
なお、戸建て住宅の担保評価は「立地」に大きく左右されるため、注意が必要です。
※ 札幌市内の新築マンション平均坪単価は20年間で2.5倍超UP！
なぜ不動産売却が必要になるのか？
離婚時の「財産分与」とは、夫婦が婚姻期間中に築いた財産を公平に分けるプロセスです。
不動産は、担保評価が高く、現金化しやすい資産であるため、分与対象の中心となることが多い。
アンダーローンとオーバーローンの違い
ローン残債以上で売れる アンダーローン
売却後に手元へ +500万円 残ります ローンを完済しても資金が手元に残る状態
ローン残債が残る オーバーローン
売却後も −500万円 のローンが残ります 自己資金や任意売却などの対策が必要になるケース
重要なのは、ローン残債＋諸費用以上で売却すること。そのためにしっかりとした販売計画が 必要です。
※戸建て住宅の担保評価は「立地」に大きく左右されるため、注意が必要です。
第三者へ売却するなら、
離婚前に
「売却・完済・分配」まで進める
のがおすすめです。
夫婦で連絡が取れ、署名・内覧・住宅ローン・売却代金の分配を相談できるうちに進める方が、離婚後の連絡不通や意見対立を防ぎやすくなります。
離婚前の売却を優先する理由
離婚後まで共有状態を
残さないことが重要です
一方が住み続ける場合でも、住宅ローンの名義、連帯保証、持分、管理費、固定資産税の負担を曖昧にしたままにすると、数年後に大きな問題になることがあります。
離婚前と離婚後では、進めやすさが変わります
- 共有者同士で日程調整しやすい
- 査定・媒介契約・売買契約を進めやすい
- ローン完済後の手取り額を確定できる
- 財産分与を数値で決めやすい
- 固定資産税・管理費の負担を終えられる
- 元配偶者と連絡が取れない
- 売価・時期の意見が分かやすい
- 固定資産税・管理費の負担が長期化
- 名義やローンの整理が複雑化
- 3,000万円控除の要件確認が難しくなる場合
譲渡益の税金対策｜3,000万円特別控除
自宅を売って利益が出ても、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。
マイホーム売却の
3,000万円特別控除
離婚後に売却する場合の主な注意点
共有名義のままだと
売却が難しい
売却には共有者全員の同意が必要です。連絡が取れない、価格や時期で意見が合わない場合、売却が長期化する可能性があります。
住宅ローンの名義は
自動で変わらない
離婚しても、債務者・連帯保証人・連帯債務者の契約はそのままです。金融機関の承諾なしに一方だけを外すことは通常できません。
管理費・修繕積立金
・固定資産税
売却が終わるまで継続的な費用がかかります。誰が支払うかを協議書などで明確にしておくことが大切です。
売却代金の分け方を
先に決める
持分割合だけでなく、頭金、ローン返済、諸費用、財産分与の合意内容によって分配額は変わります。
売却から財産分与までのおすすめ手順
名義・ローン確認
登記簿、残高証明、連帯債務、連帯保証を整理
不動産査定
売却見込額とローン残債、諸費用を比較
売却条件を合意
価格、時期、費用、分配方法を明文化
売却・ローン完済
売買契約、引渡し、抵当権抹消
代金分配・申告
協議書に沿って分配し、必要な確定申告
まず査定額と
ローン残債を比較
売却代金で住宅ローンを完済できるか、完済後にいくら残るかを確認します。
売却価格・時期
費用負担を合意
値下げの判断、引越時期、仲介手数料などの負担方法を事前に決めます。
売却代金を受け取り、
財産分与
ローン完済と抵当権抹消後、合意内容に基づき手取り額を分配します。
必要に応じて確定申告
3,000万円特別控除などの適用を受ける場合は、各共有者が要件を確認して申告します。
まとめ｜早めの相談が大きな差になります
離婚前売却を進める主なメリット
- 共有名義・住宅ローンをまとめて整理できます。
- 売却後の手取り額を基準に財産分与を決められます。
- 離婚後の連絡不通・意見対立・費用負担の長期化を防ぎやすくなります。
- 3,000万円特別控除など税制要件を事前に確認できます。
まずは「いくらで売れ、いくら残るか」を確認。
GLC不動産では、札幌市の市場価格・住宅ローン残債
・売却諸費用を整理し、離婚協議の材料となる査定書をご提案します。
マンション、戸建て売却前に知っておくべき
法律と手続き
札幌でスムーズに進めるための法的＆実務ポイント‼
離婚に伴う住宅売却は、感情的な負担とともに、法的・手続き面でも複雑なプロセスです。
特に、札幌でマンションや戸建ての売却を検討している方は、以下のポイントを押さえておくことで、安心して次のステップに進めます。
- ✓財産分与の合意内容を明文化するために「離婚協議書」や「公正証書」の作成が不可欠です。
- ✓曖昧な口約束では売却時にトラブルが起きる可能性があります。
- ✓住宅が共有名義の場合、売却前に名義の調整や登記の確認が必須です。
- ✓名義変更をせずに売却を進めると手続きが止まるケースも。
特に札幌のような不動産市場が動きやすい地域では、 迅速な対応が求められます。
離婚後の不動産売却で注意すべき点
離婚後にマンション、戸建ての売却を考えている方にとって、注意すべき点はいくつかあります。特に札幌のような地域では、地元の不動産市場の特性を理解することが不可欠です。 まず、売却を考える際の最初のステップとして、物件の価値を正確に把握することが重要です。 札幌の不動産市場では、エリアによって価格の変動が大きいため、査定を依頼する際は新築、中古の市況に詳しい不動産会社を選ぶと良いでしょう。
| 項目 | 重要性 | 注意点 |
|---|---|---|
| 離婚協議書 | 非常に重要 | 財産分与の取り決めを明確化 |
| 公正証書 | 重要 | 法的効力を持たせる |
| 登記手続き | 非常に重要 | 名義変更や売却関連する手続 |
さらに重要な合意と準備
✓ 売却条件やタイミングについて、元配偶者との合意を事前に得ることでスムーズな売却につながります。
✓ 売却後の資金の使い道や分配方法も、話し合っておくことでトラブルを防止できます。
専門家のサポートを活用しよう
離婚に伴う不動産売却は、法的手続き・感情的配慮の両面から慎重さが求められます。
信頼できる不動産会社や弁護士・司法書士など、専門家のアドバイスを受けながら進めることで、希望する条件で
の売却が可能となります。
まとめ
GLC不動産では、お客様のご希望に添える様、
広告戦略を実施しております。
時間がかかっても高く売りたい できるだけ早期に
売却したい。
様々なご要望にお応えいたします。
また、弊社では購入検討のお客様も多く
ご来店されマッチングも期待できます。
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だからこそ、他には届かない情報が届き、売却のチャンスを最大化できます。
全国へ届く、
圧倒的なリーチ力。
| RANK | エリア | ユーザー数 |
|---|---|---|
| 1 | 北海道 | 673 |
| 2 | 東京 | 607 |
| 3 | 宮城 | 84 |
| 4 | 神奈川 | 41 |
| 5 | 大阪 | 37 |
実績が語る、売却成功事例。
10年前に3,000万円で購入したマンションが、なんと
4,000万円で売却成功。
購入時より1,000万円の利益を実現。
1,000万円の譲渡益（儲かり益）の税金、約30万円をすべて非課税に。適切な手続きでコストを最小化。
首都圏からの移住希望者に購入いただき、引き渡しまでスピーディーに完了。
2LDKから3LDKへの住み替え。売却から新居購入まで、とてもスムーズにサポート。
お問い合わせ、査定のご依頼
心よりお待ち申し上げております。
GLC不動産株式会社
代表取締役 島田 雅弥
